Assurance copropriété : ce qui est obligatoire ou non
Vous venez d’acheter un appartement, vous recevez votre premier appel de charges, et là, au milieu du tableau : une ligne “assurance”. Vous payez, sans trop savoir ce que ça couvre. Et quelques semaines plus tard, votre assureur vous propose un contrat habitation avec une garantie responsabilité civile. Doublon ? Obligation séparée ? La confusion est quasi universelle chez les nouveaux copropriétaires. Qui assure quoi, et qui est vraiment tenu de le faire ? C’est précisément ce que nous allons démêler ici.
Ce que la loi ALUR a changé (et ce qu’on oublie souvent de dire)
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit, via son article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, deux obligations d’assurance bien distinctes en copropriété. La première pèse sur le syndicat des copropriétaires, tenu de souscrire a minima une assurance responsabilité civile collective pour les parties communes. La seconde concerne chaque copropriétaire à titre individuel, qu’il occupe son logement ou non, et lui impose une couverture RC personnelle.
Ces deux obligations sont parallèles, non redondantes. Autrement dit, l’assurance souscrite par le syndicat ne vous protège pas en tant que personne. Une erreur répandue, et parfois coûteuse. Si un dégât des eaux prenant naissance dans votre appartement inonde le voisin du dessous, c’est votre assurance individuelle qui devra répondre, pas celle de la copropriété. Pour en savoir plus sur ce que couvre exactement chaque contrat, le guide d’assurance copropriété d’Allianz donne un panorama clair et détaillé.
L’assurance du syndicat : le socle minimum imposé
Le syndicat des copropriétaires est tenu de souscrire au minimum une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés à des tiers par les parties communes de l’immeuble : un escalier glissant, une chute d’objet depuis la façade, un accident impliquant un gardien ou un prestataire intervenant pour la copropriété. Ce contrat est soumis au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. Si l’AG refuse ou ne se prononce pas, le syndic peut le souscrire seul, de plein droit, pour le compte du syndicat.
Le coût de cette assurance est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de parties communes, et apparaît dans les charges courantes. Ce que couvre ce contrat, et surtout ce qu’il ne couvre pas, mérite d’être posé clairement :
| Ce que couvre la RC de la copropriété | Ce qu’elle ne couvre pas |
|---|---|
| Dommages causés à des tiers par les parties communes | Les parties privatives (intérieur des logements) |
| Accidents impliquant les employés de l’immeuble | Les biens personnels des copropriétaires |
| Dégâts provenant d’un vice de construction des parties communes | La responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire |
| Sinistres liés au défaut d’entretien des parties communes | Les dommages aux locataires non liés aux parties communes |
Copropriétaire occupant ou non-occupant : deux situations, une même obligation
Que vous habitiez votre appartement ou que vous le mettiez en location, la loi vous impose la même chose : être couvert a minima en responsabilité civile individuelle. Pour un copropriétaire occupant, cette couverture est généralement intégrée dans une assurance multirisque habitation classique. Pour un propriétaire bailleur, c’est l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui remplit ce rôle, avec l’avantage de couvrir aussi les périodes de vacance locative où aucun locataire n’est en place.
Le locataire, de son côté, est lui aussi tenu de justifier d’une assurance RC auprès de son bailleur. Deux obligations distinctes, qui se complètent sans se chevaucher. Ignorer cette articulation est pourtant l’une des premières sources de litiges en copropriété : un copropriétaire bailleur qui pense que l’assurance du locataire suffit, un syndic qui réclame une attestation que personne n’a jamais fournie, et un sinistre qui finit devant le tribunal. Connaître sa propre obligation avant même d’en réclamer une aux autres, c’est la base.
L’assurance multirisque immeuble : facultative, mais pas anodine
Au-delà de la RC obligatoire, les copropriétés peuvent souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI), qui reste facultative d’un point de vue légal, mais offre une couverture bien plus large. Elle prend en charge les sinistres touchant les parties communes : incendie, dégâts des eaux, vandalisme, catastrophes naturelles. Sans elle, ce sont les copropriétaires qui financent collectivement les réparations, parfois sur des montants très lourds.
À côté de la MRI, plusieurs garanties complémentaires méritent d’être étudiées selon la configuration de la copropriété. Voici les plus courantes :
- Assurance multirisque immeuble (MRI) : incendie, dégâts des eaux, bris de glace, catastrophes naturelles sur les parties communes
- Protection juridique : prise en charge des frais de procédure en cas de litige (avec un voisin, un prestataire, un locataire)
- Garantie Loyers Impayés (GLI) : utile si des copropriétaires bailleurs souhaitent se prémunir contre les défauts de paiement de leurs locataires
- Garantie perte de loyers : couvre les loyers non perçus suite à un sinistre rendant le logement inhabitable
Ce qui n’est pas obligatoire mais qu’on vous vendra quand même
Certaines garanties apparaissent presque systématiquement dans les propositions de syndic ou d’assureur, sans pour autant relever d’une obligation légale. La protection juridique, la garantie perte de loyers, ou encore la GLI sont des options contractuelles. Elles peuvent être pertinentes, notamment pour une copropriété avec un fort taux de location, mais elles ne sont pas imposées par la loi.
La bonne pratique consiste à poser deux questions simples avant de signer : cette garantie est-elle prévue par l’article 9-1 de la loi de 1965 ou par un autre texte légal ? Et si elle ne l’est pas, quel risque concret couvre-t-elle dans notre immeuble ? Un syndic sérieux doit être capable de justifier chaque ligne du contrat. Si la réponse est floue, c’est souvent le signe que la garantie profite davantage à l’assureur qu’à la copropriété.
Que se passe-t-il si vous n’êtes pas assuré ?
En cas de sinistre sans assurance, les conséquences sont directes et financièrement sévères. Pour la copropriété dans son ensemble, les réparations et indemnisations dues aux tiers restent à sa charge, réparties entre tous les copropriétaires. Pour un copropriétaire individuel non assuré, sa responsabilité personnelle est engagée sur ses propres deniers. Aucun filet de sécurité, aucun tiers payant.
Pour le syndic qui n’aurait pas souscrit l’assurance RC obligatoire, la situation est encore plus exposée : sa responsabilité professionnelle peut être mise en jeu sur le fondement de l’article 1992 du Code civil (responsabilité contractuelle du mandataire), voire de l’article 1240 pour la responsabilité délictuelle envers les tiers. Le conseil syndical, chargé d’assister le syndic dans sa gestion, peut lui rappeler formellement son obligation, et en cas de carence persistante, engager une procédure de révocation de mandat.
La victime d’un dommage dans une copropriété non assurée dispose toujours de recours, mais les délais s’allongent et les coûts se reportent sur des personnes physiques qui n’avaient rien demandé. L’absence d’assurance ne supprime pas le risque, elle le transfère simplement sur ceux qui n’avaient rien demandé.
