Obligations légales : le DPE est-il obligatoire pour toutes les locations ?
La location d’un bien immobilier s’accompagne d’un cadre réglementaire de plus en plus strict, particulièrement en matière de performance énergétique. Face à l’évolution constante des normes, les propriétaires bailleurs s’interrogent sur leurs obligations concernant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cette préoccupation est d’autant plus vive que depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine. Comprendre précisément quand et comment fournir ce document devient donc essentiel pour éviter sanctions et déconvenues. Quelles locations sont concernées ? Quelles sont les exceptions ? Comment anticiper les futures restrictions ? Nous faisons le point sur ce sujet qui touche directement votre patrimoine immobilier.
Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constitue un outil d’évaluation qui mesure la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et estime son impact environnemental. Introduit en France en 2006, ce document analyse la performance énergétique d’un bien immobilier selon deux critères principaux : la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (exprimées en kg de CO2/m²/an).
Le résultat de cette analyse se traduit par une double étiquette : l’étiquette énergie et l’étiquette climat, toutes deux classées de A (très performant) à G (peu performant). La classe énergétique finale est déterminée par l’étiquette la plus basse entre ces deux évaluations. Ce diagnostic permet aux locataires d’estimer leurs futures dépenses énergétiques et d’évaluer le confort thermique du logement. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a acquis une valeur juridique contraignante : il est devenu opposable, ce qui signifie que les informations qu’il contient engagent la responsabilité du propriétaire. Un locataire peut désormais se retourner contre son bailleur si le logement ne correspond pas à la classe énergétique annoncée.
Les types de locations concernées par l’obligation du DPE
L’obligation de fournir un DPE pour une location s’applique à un large éventail de biens immobiliers en France métropolitaine. Tout logement disposant d’installations de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire doit être accompagné de ce diagnostic lors de sa mise en location. Cette obligation concerne les appartements (qu’ils soient en copropriété ou non), les maisons individuelles, mais aussi les logements de fonction.
Le DPE est requis pour les locations vides comme pour les locations meublées, y compris les baux mobilité. Les baux d’activité (professionnels, commerciaux, précaires) sont également soumis à cette obligation. Concernant les meublés de tourisme, la réglementation a évolué : depuis le 1er janvier 2025, un logement ne peut plus être transformé en location touristique s’il est classé F ou G. Pour devenir un meublé de tourisme, le bien doit désormais atteindre au moins la classe E, et les meublés existants devront progressivement améliorer leur performance pour atteindre la classe D d’ici 2034.
Les exceptions à l’obligation du diagnostic énergétique
Certains types de biens immobiliers bénéficient d’une exemption concernant l’obligation de DPE. Les locations saisonnières occupées moins de 4 mois par an ne sont pas soumises à cette obligation, bien que cette exception soit en train d’évoluer avec les nouvelles réglementations sur les meublés de tourisme. Les logements indépendants dont la surface est inférieure à 50 m² sont également exemptés.
D’autres exceptions concernent les bâtiments non chauffés ou équipés uniquement d’une cheminée à foyer ouvert, les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure à deux ans, ainsi que les monuments historiques classés ou inscrits. Les mobile-homes et habitations légères de loisirs ne sont pas non plus concernés par cette obligation. Ces exceptions s’expliquent principalement par des considérations pratiques : soit ces logements ne sont pas destinés à une occupation permanente, soit leur configuration particulière rendrait le diagnostic peu pertinent ou techniquement difficile à réaliser.
Quand fournir l’évaluation énergétique au locataire ?
La réglementation impose au propriétaire bailleur de présenter le DPE dès les premières visites du logement. Cette obligation vise à informer le futur locataire sur la performance énergétique du bien avant même la signature du contrat. Le diagnostic doit ensuite être annexé au contrat de bail lors de sa signature, faisant partie intégrante du dossier de diagnostic technique (DDT).
En cas de reconduction tacite du bail ou de renouvellement, la situation varie selon la date de réalisation du DPE initial. Si ce dernier est toujours valide, il n’est pas nécessaire d’en réaliser un nouveau. En revanche, si sa validité a expiré, un nouveau diagnostic devra être effectué. Depuis le 1er janvier 2025, lors du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un bail concernant un logement classé G, la location devient interdite. Le locataire dispose par ailleurs du droit de demander la réalisation d’un DPE en cours de bail si celui-ci n’a jamais été effectué ou si sa validité est expirée, les frais restant à la charge du propriétaire.
Durée de validité du certificat énergétique
La durée de validité standard d’un Diagnostic de Performance Énergétique est fixée à 10 ans à compter de sa date de réalisation. Cette période décennale s’applique aux DPE réalisés selon la nouvelle méthode entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Toutefois, des dispositions particulières existent pour les diagnostics plus anciens.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont une validité limitée jusqu’au 31 décembre 2024. Cela signifie qu’à partir du 1er janvier 2025, ces diagnostics devront être renouvelés, même s’ils n’ont pas atteint leur dixième anniversaire. Cette mesure vise à harmoniser progressivement tous les diagnostics selon la nouvelle méthode de calcul, plus fiable et opposable juridiquement.
| Date de réalisation du DPE | Durée de validité |
|---|---|
| Après le 1er juillet 2021 | 10 ans |
| Entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 | Jusqu’au 31 décembre 2024 |
| Avant le 1er janvier 2018 | Déjà expiré |
Conséquences du non-respect de la réglementation pour les bailleurs
Le non-respect des obligations liées au DPE expose les propriétaires bailleurs à diverses sanctions. Sur le plan financier, les amendes peuvent atteindre 3 000 € pour un particulier et jusqu’à 15 000 € pour une personne morale. Ces sanctions s’appliquent notamment en cas d’absence de DPE lors de la signature du bail ou de location d’un logement interdit (classe G depuis 2025).
Au-delà des amendes, le caractère opposable du DPE permet au locataire de se retourner contre le bailleur si le logement ne correspond pas à la classe énergétique annoncée. Après constatation judiciaire, le propriétaire peut être contraint de réaliser les travaux d’isolation thermique nécessaires, de réduire le montant du loyer ou de verser des dommages et intérêts au locataire. Les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers depuis 2022, interdisant toute augmentation lors du renouvellement du bail ou pour un nouveau locataire. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique plutôt que de maintenir sur le marché des logements énergivores à des loyers élevés.
Calendrier des interdictions de location selon la classe énergétique
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d’interdiction de location des logements énergivores en France métropolitaine. Ce calendrier vise à éliminer progressivement les « passoires thermiques » du parc locatif français. Voici les échéances principales :
- 1er janvier 2023 : Interdiction de louer les logements classés G+ (consommation ≥ 450 kWh/m²/an en énergie finale)
- 1er janvier 2025 : Interdiction de louer les logements classés G
- 1er janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F
- 1er janvier 2034 : Interdiction de louer les logements classés E
Pour les territoires d’Outre-mer, le calendrier est adapté avec un décalage de plusieurs années : interdiction des logements G à partir de 2028 et des logements F à partir de 2031. Concernant les meublés de tourisme, un calendrier spécifique s’applique : depuis le 1er janvier 2025, les nouveaux meublés de tourisme doivent être classés au moins E, puis au moins D à partir de 2034 pour tous les meublés (nouveaux ou existants). Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux baux ainsi qu’aux renouvellements et reconductions tacites, mais pas aux baux en cours jusqu’à leur terme.
Impact du diagnostic sur le marché locatif
Le DPE exerce une influence croissante sur le marché de la location immobilière en France. La progressive interdiction des logements énergivores crée une pression sur l’offre locative, particulièrement dans les zones tendues où le parc immobilier est ancien. Les propriétaires de passoires thermiques font face à un dilemme : investir dans des travaux de rénovation ou retirer leur bien du marché locatif.
Cette situation entraîne une valorisation des biens économes en énergie, qui peuvent justifier des loyers plus élevés tout en restant attractifs pour les locataires soucieux de maîtriser leurs charges. À l’inverse, les logements mal classés subissent une décote et deviennent plus difficiles à louer. Les locataires, mieux informés grâce au DPE, intègrent désormais la performance énergétique dans leurs critères de choix, privilégiant les logements offrant un meilleur confort thermique et des factures d’énergie réduites. Pour les propriétaires, investir dans la rénovation énergétique représente donc un double avantage : maintenir leur bien sur le marché locatif tout en augmentant sa valeur patrimoniale. Un logement bien isolé se loue plus facilement, génère moins d’impayés liés aux difficultés de paiement des charges et connaît moins de rotation de locataires.
Démarches pour obtenir un diagnostic conforme
Pour obtenir un DPE fiable et conforme à la réglementation, le choix du diagnostiqueur constitue une étape cruciale. Ce professionnel doit être certifié par un organisme accrédité et disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Vous pouvez vérifier ces informations sur l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés disponible en ligne.
Le coût d’un DPE varie généralement entre 100 et 150 euros pour un appartement standard, et peut atteindre 250 euros pour une maison individuelle. Ce tarif dépend de la superficie du logement, de sa complexité et de la région. Pour faciliter la réalisation du diagnostic, préparez en amont les documents utiles : plans du logement, factures d’énergie récentes, documentation technique des équipements de chauffage et de ventilation, ainsi que tout document relatif à d’éventuels travaux d’isolation. Pour les propriétaires bailleurs imposés au régime réel, les frais engagés pour la réalisation du DPE sont intégralement déductibles des revenus fonciers de l’année de réalisation. Cette déduction fiscale permet d’amortir partiellement le coût du diagnostic, qui reste modéré au regard des risques encourus en cas de non-conformité.
Recommandations aux propriétaires bailleurs
Face à l’évolution constante de la réglementation énergétique, nous recommandons aux propriétaires bailleurs d’adopter une approche proactive. Anticipez les échéances du calendrier d’interdiction de location : si votre bien est classé F ou E, planifiez dès maintenant les travaux nécessaires pour améliorer sa performance énergétique avant les dates butoirs de 2028 et 2034.
Renseignez-vous sur les aides financières disponibles pour la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économie d’énergie, TVA à taux réduit… Ces dispositifs peuvent couvrir une part significative du coût des travaux. Privilégiez une approche globale de la rénovation plutôt que des interventions ponctuelles : isolation des murs, toiture, planchers, remplacement des fenêtres, modernisation du système de chauffage. Une rénovation complète permet d’atteindre une meilleure performance et d’optimiser votre investissement sur le long terme. N’oubliez pas que les logements économes en énergie sont plus attractifs sur le marché locatif et permettent de réduire jusqu’à 80% les factures énergétiques, un argument de poids auprès des locataires potentiels. Investir aujourd’hui dans la performance énergétique de votre bien, c’est garantir sa conformité réglementaire future et préserver sa valeur patrimoniale dans un marché immobilier de plus en plus sensible aux enjeux environnementaux.
